Иностранные покупатели недвижимости / земли на Северном Кипре часто сомневаются на счёт безопасности и надёжности покупки недвижимости на территории ТРСК (Турецкой Республики Северного Кипра) с Титулами, выданными ТРСК. И только доскональное знание предмета даст ключ к успеху и развеет всяческие сомнения. Давайте попробуем разобраться во всех тонкостях предмета: «кто владеет информацией – владеет миром!»
ТРСК Титулы – это Титулы (или Статусы Собственности), присвоенные Правительством ТРСК землям (и объектам недвижимости) на Северном Кипре, в том числе и тем, которые принадлежали грекам-киприотам вплоть до 1974 года, и которые были присвоены властью Северного Кипра после внутренних беспорядков в стране, приведших к разделению и последующему перемещению общин турков-киприотов и греков-киприотов на север и юг Кипра соответственно. Подробнее прочитать об истории этого конфликта можно здесь
Задумываясь о последствиях покупки недвижимости на Северном Кипре с Титулом, присвоенным ТРСК, покупатель должен во-первых – знать вид Титула данной недвижимости / земли, во-вторых – понимать, как урегулирование Кипрского земельного вопроса может повлиять на недвижимость / землю с данным Титулом. Утверждение о том, что “раз страна является непризнанной, то ничего там ни делать – ни покупать нельзя”, является мягко говоря заблуждением, а точнее выражаясь – крайне поверхностным суждением “заинтересованных лиц и сторон”. И далее Вы поймёте, почему.
Всем известно, что Кипрский вопрос по сей день не решён. Последняя попытка урегулирования была предпринята в 2004 году (План ООН, известный под названием “План Аннана”). И хотя община греков-киприотов не одобрила этот план 24 Апреля 2004 года, он был одобрен общиной турков-киприотов и единогласно принят международным сообществом. В дальнейшем ООН подтвердила, что любые будущие урегулирования должны проводиться согласно основных принципов «Плана Аннана», и его доктрины не могут быть пересмотрены.
«План Аннана» предлагает решение земельного вопроса путём объединения двух территориальных образований по принципу федерации, в которой каждая часть сформирована исходя из преобладающего большинства населения (по принципу би-зональности). Би-зональность достигается путём ограничения числа населения противоположной общины, проживающей на Севере и на Юге Кипра соответственно. Это означает, что греки-киприоты, которые владели землёй / недвижимостью на Северном Кипре до 1974 года, в большинстве своём не будут иметь никакого права претендовать на них. Чтобы окончательно выяснить, почему – рассмотрим все Титулы, которые существуют на сегодня на Северном Кипре, и изучим возможные последствия решения Кипрского вопроса для каждого из них.
Как результат противостояния между турками-киприотами и греками-киприотами, которое имело место в 1960-х годах и достигло своего апогея в 1974 году, когда Турция совершила военное вмешательство в конфликт, дабы защитить проживающих здесь в меньшинстве турков-киприотов, часть земель и домов на обеих частях острова были оставлены и заброшены своими настоящими владельцами.
Всего на Северном Кипре на сегодняшний день существуют 4 разных Титула («Кочан» по-турецки):
Недвижимость / земля, которая не принадлежала грекам-киприотам в период волнений и которая вплоть до 1974 года была в собственности у турка-киприота, имеет статус, называемый Турецкий Титул до-1974 или просто до-1974. Этот Титул общепризнан международным сообществом.
Недвижимость / земля, которая не принадлежала греку-киприоту в тот период и которая была в собственности вплоть до 1974 у англичанина (или другого иностранца), имеет статус, называемый Иностранный Титул до-1974. Этот Титул также общепризнан международным сообществом.
Это земля или недвижимость, изначально принадлежавшая греку-киприоту вплоть до 1974 года, которой Правительством ТРСК был присвоен новый Титул Эшдир, в качестве компенсации за земли и недвижимость, принадлежавшие турку-киприоту, и оставленные им на Юге Кипра. Те турки-киприоты, которые оставили свои дома и земли на Юге, получили так называемые «пункты», исчисленные исходя из оценочной стоимости брошенного имущества. Эти пункты затем были использованы турками-киприотами для приобретения титула собственности на земли и недвижимость, брошенную греками на Севере, которая соответственно была эквивалентна их земле и недвижимости, брошенной на Юге. Объекты, Титул на которые был получен таким способом, имеют статус Титул Эшдир.
«План Аннана» даёт полную протекцию обладателю объекта, имеющего Титул Эшдир. Иностранец, приобретающий недвижимость с таким Титулом, рассматривается точно также, как и изначальный её владелец – беженец турок-киприот, который обменял свою землю / недвижимость после 1974 года. Следовательно, «План Аннана» совершенно точно подтверждает законность сделок с объектами, имеющими Титул Эшдир.
Первое – текущий владелец, в том числе иностранное лицо, не может лишиться земли / недвижимости с Титулом Эшдир в пользу грека-киприота, который владел ею до 1974 года, если её оценочная стоимость не превышает оценочную стоимость оставленного турком-киприотом имущества на Юге более чем на 50%. Второе – текущий владелец не может лишиться собственности с Титулом Эшдир, если она существенно улучшена по сравнению со своим состоянием в 1974 году. В рамках закона «существенным улучшением» кроме всего прочего также считается строительство объекта на земле с эти Титулом. Таким образом, покупка дома, который был построен после 1974 года на земле с Титулом Эшдир автоматически становится безрисковой.
Эшдир означает Обмен. Этот Титул признан решением ООН и «Планом Аннана» и соответственно безопасен для совершения сделок. Более того, новый Закон о Компенсациях, принятый по требованию Европейского Суда по Правам Человека, даёт дополнительные государственные гарантии.
Это земля или недвижимость, изначально принадлежавшая греку-киприоту вплоть до 1974 года, которой Правительством ТРСК был присвоен Титул ТМД (или Тахсис). Правительство ТРСК раздало части населения так называемые «пункты», но не за оставленное на Юге имущество, а за несение воинской службы и в качестве компенсации за жизни солдат. Эти “пункты” впоследствии использовались для приобретения Титула на земли и недвижимость, оставленную греками-киприотами на Севере. Земля и недвижимость, Титул на которые был получен таким способом, имеют статус Титул ТМД (или Титул Тахсис). Также после военного конфликта 1974 года была катастрофическая нехватка людей, занимающихся возделыванием земель, и Правительство предложило людям поощрение. Тем, кто возделывал землю более 10 лет, разрешалось получить эту землю в собственность. Земли и недвижимость, Титул на которые был получен таким способом, также имеют статус Титул ТМД (или Титул Тахсис). Этот Титул признан резолюцией ООН и «Планом Аннана» и абсолютно безрисковый для совершения сделок, при условии наличия значительного улучшения объекта.
В резолюции ООН и в «Плане Аннана» определяется термин Значительного Улучшения для владельца собственности со статусом Титул ТМД (или Тахсис). Другими словами, текущий владелец имущества не может его лишиться в пользу грека-киприота, который владел им до 1974 года, только если с 1974 года этот объект был значительно улучшен. Так как под значительным улучшением кроме всего прочего также понимается и строительство жилья, то покупая дом или квартиру на земле с таким Титулом, построенные после 1974 года – вы также абсолютно ничем не рискуете и легитимность сделки защищена резолюцией ООН так же, как и у объекта с Титулом Эшдир. Различие в этих двух Титулах ТРСК следовательно касается только того случая, если вы хотите купить пустой участок земли, без какой-либо постройки. И даже в этом случае – новый Закон о Компенсациях, принятый по требованию Европейского Суда по Правам Человека, делает эту сделку 100% легитимной и безрисковой.
Прежде всего стоит отметить, что если и будет необходимость в каких-либо компенсациях, то они будут просто мизерными. Они будут исчисляться, основываясь на стоимости земли / недвижимости по ценам 1974 года, индексированным в учетом прироста. То есть если и будет принята некая компенсация после решения Кипрского вопроса, то она скорее всего будет составлять приблизительно от 8% до 15% от стоимости типовой виллы или квартиры. Это меньше даже, чем годовой доход от сдачи этого жилья в аренду.
Каждый грек-киприот, который оставил свою землю / недвижимость на Севере, сейчас может спокойно обратиться в Суд ТРСК за той или иной компенсацией, обменом или возвратом земли / недвижимости.
Любая компенсация (если таковая требуется) выплачивается из Фонда, предоставленного Турцией, созданного по поручению Европейского Суда по Правам Человека и предназначенного специально для этих целей, и юристы-эксперты утверждают, что ни один текущий владелец собственности на Северном Кипре (будь то гражданин ТРСК или иностранец) не будет платить никакой компенсации. Совершенно очевидно, что количество объектов в собственности иностранцев, купленных по цене ниже, чем изначальная стоимость недвижимости / земли в 1974 году, будет ничтожно мала.
Новый Закон был принят по поручению Европейского Суда по Правам Человека, вслед за недавним решением акцентировать внимание на том факте, что бывшая Комиссия ТРСК по Компенсациям в Недвижимости должным образом не обеспечивала возможности возмещения.
Любая сделка с землёй / недвижимостью, заключённая кем-либо, иностранцем или гражданином ТРСК, после 1974 года, является 100% легитимной и безрисковой, и любая необходимая компенсация будет выплачиваться из Фонда, созданного при Правительстве ТРСК, а необходимость в этой компенсации может возникнуть только после какого бы то ни было решения Кипрского вопроса.
Возможно, здесь Вы вправе воскликнуть – “Почему именно Северный Кипр, если так всё запутано и сложно?!”
Жмите сюда - и Вы найдёте целых 12 ответов на все Ваши “Почему”
© 2010 ООО "Константа". Все права защищены.
Создание сайта: headlab.ru
Телефон: +90 533 841 8183
Электронная почта: info@constanta-property.com